“提前还房贷”排起长队|问题出在哪

从去年下半年开始，提前还贷的人就非常多，如今“提前还房贷”排起长队，下面文文说说网小编来给大家详细介绍一下“提前还房贷”排起长队 问题出在哪。

“提前还房贷”排起长队 问题出在哪

从去年下半年开始的“提前还贷潮”持续至今，期间，“提前还贷难”多次登上热搜，受到广泛关注。

7月14日，国新办举行新闻发布会上，中国人民银行货币政策司司长邹澜对此作出回应。

他说，统计数据显示，上半年个人住房贷款余额总体减少，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。

邹澜说：“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”

上海金融与发展实验室主任曾刚告诉观察者网，邹澜司长提到的两种方式本质是一样的，都是下调利率。“通过这种方式，银行可以留住优质资产，客户可以达到了降低成本的目的，这是双赢。”

“银行借钱有额度能理解，还钱还有额度闻所未闻”

在上海从事媒体工作的小洋（化名）2019年底通过组合贷的方式购入一套新房，其中商贷200多万，贷款银行为中国建设银行。

今年年初，他选择了提前还款50万。

“提前还贷的前提是手上有一笔现金，如果你能通过投资或者理财获得比贷款利息更高的收益，那就可以选择不提前还。”小洋说。

但是，从去年下半年开始，他手上持有现金的收益率太低，很多理财都赔了，于是他果断选择了提前还款。

“还完这个钱对我的家庭来说，在生活上没有什么影响。在提前还掉50万之后，我选择了还是交和之前一样的月供，不过贷款年限变短了，之前是30年，现在缩短到20年。”小洋说，这样规划的想法是，一旦2023年出现任何收入上的变动，他们还可以通过延长贷款时间，以降低月供。

在向银行还钱的过程中，和很多人一样，小洋也遇到了“排队”问题。

“我是在今年1月初申请预约，我的贷款经理告诉我，要等到4月份。也就是说，要3个月之后才能约到。”小洋说。

他认为，提前预约还贷是合理的，但是3个月以上等待时间实在是有点太长了，1个月左右的时间可以接受。于是，他在网上向银监会进行了投诉。

“大概半个月之后，我接到了银行的电话，说现在预约可以提前，2月份就可以去还掉。”小洋告诉观察者网，我不确定是否是我的投诉起了作用，因为我投诉的力度不是很强，而且银监会也并没有人来联系我，也可能是银行方面的调整。

和小洋一样，深圳某互联网大厂程序员小曦（化名）也在提前还贷过程中投诉了贷款银行。

小曦的贷款银行是工商银行。他说，之前工行可以通过手机APP提前还贷，非常方便，但是今年年后，这一线上还款功能被关闭了，银行要求还款人到办贷款的支行填表申请。

“2月中旬我专门跑去银行处理这个事情，结果被告知，大约要等两到三个月左右的时间，因为银行的额度不够。银行借钱有额度我能理解，还钱还有额度，简直闻所未闻。”

小曦告诉银行工作人员，自己只接受一个月的时间，如果一个月还处理不好，就会投诉。

“一个多月之后，银行还是没有人联系我处理这件事，我就开始投诉了。先是投诉到了工商银行总部，然后又给银监会打电话，不过一直占线没打通。然后我又给深圳的市政热线12345打电话，12345的接线员问了情况之后，只是说给我记录反馈一下。一个星期之后，不知道哪个投诉起效果了，支行有人联系我说，已经收到投诉了，会尽快给我处理。”小曦愤怒地讲述了他的投诉经历。

他认为，所谓额度的事情很不可信。“我有同事认识银行的人，他很快就还了。我从申请到还款前后等了两个多月，催了银行好多次，我同事没投诉，等了三个月。”

谈到提前还贷的原因，小曦说，他认为，当下经济下行压力很大，如果杠杆太高的话，未来风险很大，另外他也没有找到好的投资渠道。

对于上海某银行客户经理小鹿（化名）来说，他最直观的感受是，现在办贷款的人少了。

“我所在的支行房贷体量比较大，之前提前还款的人也很多。但是以前是还的多，每个月放的也多，现在是还的多放的少，就会出现负增长的情况。”

小鹿说，银行的还款政策一直在变，他所在的支行现在大概需要提前1-2个月预约。

“我目前遇到的客户对于这个时间普遍是能接受的，当然也有一些比较着急的客户，比如说要卖房子之类的，我会给他走流程报备一下，适当安排得快一些。”

之所以需要提前预约，小鹿认为，银行并不是存心要卡客户的还款。而是要将需求录入系统，然后形成对信贷规模的预判，以便根据情况进行政策调整。

“下调存量贷款利率，对银行和客户是双赢”

上海金融与发展实验室主任曾刚说，提前还贷可以看做是一种资产配置行为，主要和按揭利率过高有关系。

“试想一下，如果你手里有一笔闲钱，你会选择用这些钱去进行2%理财或投资产品，还是去还掉利率在4%左右的负债？当然是还贷更划算，因为可以使债务成本最低化了。”曾刚说，在实践当中还有另一种可能性，即借新贷款还旧贷款，因为现在新的其他类型的贷款利率较低。

曾刚指出，不管是提前还贷还是以贷养贷，都是存量按揭贷款利率偏高导致的扭曲行为。

他解释道，按揭存量贷款的定价一般是5年期以上LPR再叠加一个固定加点构成，这个加点幅度确定之后在整个还款期是不可调整的。在过去一段时间整个市场利率下调过程中，5年期LPR调整不到位，再加上加点不调整，就显得既有存量按揭贷款利率明显高于正常水平。

曾刚认为，“如果要进行优化，首先可以调整5年期LPR，我觉得未来可以让它和1年期LPR的调整幅度一致。第二，可以调整固定加点，通过市场化、法律化的原则和客户协商，根据市场利率变动的情况，下调固定加点。通过这两点，可以达到存量贷款利率下调的结果。”

显然，下调存量贷款利率会导致银行的预期收益有一定程度的下降。

“调整带来的息差损失是市场供求关系所决定的，同时这种损失在银行的可承受范围之内，银行只是赚少了，但并没有亏损，也没有出现风险。”曾刚认为，在提前还贷和下调利率之间，银行是愿意和顾客进行协商的。

“如果客户把钱还掉，对于银行来说，这笔优质资产就彻底丧失了。适度下调利率后，虽然利率减少了，但银行这笔资产还在。不然客户提前还贷了，银行要再去找一个新客户很难。因此，下调利率对于银行来说是更好的选择，对于客户来讲也达到了降低成本的目的，这是双赢。”

他认为，这在未来实践中应该是有操作空间的，至于具体怎么做、调多少，要根据不同的区域、客户的情况来定。

不过，在央行表态之后，中国银行、建设银行、招商银行、杭州银行、宁波银行等多家银行客户和信贷经理对媒体表示，关于存量房贷降息，至今“没有接到相关政策，仍按照原有签订合同的利率来执行还贷政策”。

央行回应“提前还贷潮”，存量房贷利率要降了吗？

2022年下半年开始，房地产市场的风向变化引发了一场居民贷款的“提前还贷潮”，并在2023年春节期间达到高潮。到银行提前还款的业务排起了长队，预约时间往往在两三个月后，不少“月供族”感叹，“还钱比借钱还难。”

7月14日，在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，中国人民银行货币政策司司长邹澜就居民提前还贷大幅增加的现象作出了回应。

邹澜指出，个人住房贷款发放和同期商品房销售规模直接相关，还款则是来自借款人的收入或者其他资产的配置调整。2023年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较上年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。

“但统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少一点。”邹澜解释，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系发生变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。

不过邹澜表示，这种现象对住房需求并不构成影响，是居民资产配置的调整。

对于提前还贷增加的原因，邹澜解释称，尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。

对于如何缓解这一情况，邹澜表示，“提前还款在客观上对商业银行的收益有一定影响，但按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”

“这是金融管理部门第一次对存量房贷利率调整作出直接但不明确的表态。”招联首席研究员董希淼表示，由于涉及商业银行自主经营等权利，因此做不到“明确”。

事实上，存量房贷利率较高的问题一直是市场关注的重点，此前便有不少专家呼吁加快出台相关举措，引导银行降低存量房贷利率。

花旗集团大中华区首席经济学家余向荣曾公开表示，出现“提前还贷潮”是因为存量房贷利率普遍较高。如果居民对房价预期出现变化，在信心不足的情况下，提前还房贷是非常自然的选择。因此需要打破信心的负向螺旋，他认为下调存量房贷利率非常有必要，这能够降低住户部门的付息压力，改善房地产行业的信心。

董希淼此前也建议采取措施阶段性降低部分存量房贷利率，减轻居民住房消费负担，助力恢复和扩大消费。

但与此同时，降低存量房贷利率会进一步压缩银行利润空间，特别是在银行本身经营承压的背景下。因此，如何让借款人受益的同时，又较大程度降低对银行的影响是政策制定方面的难点。

而对于此次央行支持和鼓励金融机构通过市场化、法治化方式自主协商存量房贷利率及房贷置换的表态，光大银行(601818)金融市场部宏观研究员周茂华认为，此举有助于维护市场契约精神，有效降低部分业主的按揭月供，同时，也有助于缓解少数业主提前还贷的影响等。

在具体操作上，董希淼认为，根据央行今天表态，存量房贷利率调整可有两种做法——直接降（变更合同条款）、间接降（贷款以新换旧）。当然，贷款置换原则上应限于本行，不应鼓励跨行“转按揭”。

不过一位宏观分析师坦言，“虽然有可能会有调降的动向，但降多少合适是个问题，银行具体执行起来也不会那么容易。”

在董希淼看来，降低存量房贷利率对银行特别是国有大行而言是当下痛苦但长远有利的选择。银行可在降低存量房贷利率的同时，约定一定期限内借款人不得提前还款。他同时指出，对借款人来说，不要因为央行表态就想当然地认为存量房贷利率一定得降、会降——决定权仍然在银行，降或不降都合法合规。

免责声明：以上内容由文文说说网收集整理，文章均来源于网络，转发只是为了更好的传播知识，版权归原作者所有。